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    4月起,樓市或迎來“拋售潮”?內行預測:未來房價或將超出想象 ...

    新資訊網 2022-4-4 11:25 房產新談 1 0

    摘要:  進入4月份,樓市的十字路口已經出現,一邊是越來越多的城市放松樓市調控政策,一邊是房價下跌的城市越來越多,同時越來越多的人開始看跌房價。很明顯可以看出,現在人們對房價走勢的看法已經出現180℃的轉變,就是現 ...

    進入4月份,樓市的十字路口已經出現,一邊是越來越多的城市放松樓市調控政策,一邊是房價下跌的城市越來越多,同時越來越多的人開始看跌房價。很明顯可以看出,現在人們對房價走勢的看法已經出現180℃的轉變,就是現在樓市調控政策放松,人們也不再看漲房價了。為什么現在人們會開始看跌房價了呢?


    原因主要有兩點:


    一是很多城市房價已經下跌好幾年了,房價的持續下跌,讓越來越多的人們開始看跌房價;


    二是目前我國住房資源已經過剩,這是很多人看跌房價的主要依據。


    目前大部分人看跌房價的依據都是房子太多了,就比如現在筆者身邊很多人都認為現在房子太多了,未來房子將越來越難賣,房價也將會出現下跌行情。確實,目前我國的住房資源已經過剩,根據央行公布的數據顯示,我國96.86%的城鎮家庭都已經有了房子,戶均1.5套,并且有41.5%的城鎮家庭有2套以上的房子。另外,現在我國常住人口城鎮化率已經超過64%,戶籍城鎮化率也已經超過44%,這意味著僅城鎮家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住。很明顯,通過以上兩組數據可以看出,目前我國的總體住房資源已經過剩,并且有很多家庭擁有多套房子,這也是為什么目前很多人依舊沒有房子的原因。



    其實除了這些原因之外,房價太高也是目前很多人不看好未來房價走勢的原因。對此,很多剛需購房者表示,自己想買房子,但是買不起房子。根據統計數據顯示,截至2021年底,我國平均房價為10139/平方米,雖然相比于2021年上半年11030/平方米的房價降低了不少,但是依舊位于萬元以上。按照目前的平均房價來計算,購買一套房子總價基本上要百萬元起步,這意味著很多人都買不起房子。根據上海易居研究院的調查統計顯示,我國前100城和前70城的平均房價收入比分別為9.213.3,北京、上海、深圳、廈門和三亞的平均房價收入比更是超過了30。在國際上,合理的平均房價收入比在3-5之間,這說明我國目前的房價確實已經嚴重偏高。


    在過去5年多里,我國的樓市調控政策出臺的頻率非常高,很多城市都加大了打擊樓市炒作的力度。因此,隨著樓市調控政策的收緊,我國房子的賺錢效應越來越差,房子的金融屬性正在慢慢減弱,越來越多的投資客開始拋售房產。根據統計數據顯示,當前已經有11個中心城市,二手房掛牌量超過了10萬套,比如杭州二手房掛牌量超過17萬套,重慶(僅城區)超過20萬套,天津15.2萬套,成都14.8萬套、沈陽13.5萬套、武漢、12.6萬套……。很明顯可以看出,這么大量的二手房,肯定大部分都是炒房客拋售的,對于剛需購房者來說,不管房價上漲還是下跌,他們都不會賣房子。



    就目前的市場環境來看,現在人們購房的意愿并不強,看跌房價的人很多,這意味著這些二手房也將越來越難賣。根據相關機構的預測顯示,上述城市的二手房掛牌量仍在快速增加,并且很多城市的二手房市場已經出現了量價齊跌的現象。對此,著名經濟學家馬光遠直言:當前的樓市已經出現了自98年房改以來大家第一次形成的共識,那就是房地產要走下坡路了,房地產的黃金時代已經過去,未來房價下跌會成為常態,2022年將成為中國房地產的新生元年。另外,隨著最近各地樓市調控政策的逐步放松,不少專家都預測,4月起,樓市將迎來一次拋售潮,并且很多內行人預測未來房價或將超出想象,


    原因主要有以下點:


    第一:雖然樓市調控政策正在放松,但是房住不炒依舊是調控的底線


    過去幾個月,不斷有城市放松樓市調控政策,比如鄭州、青島、杭州、武漢、哈爾濱和天津等中大型城市都放松了樓市調控政策??偟膩砜?,這些城市的樓市政策無外乎是降低首付比例、降低房貸利率、放開限售和放開二套房的限購等等??梢钥闯?,這些政策并沒有突破房住不炒的底線。


    對于未來的樓市調控,著名經濟學家馬光遠曾表示,房住不炒或成為永久性的調控,也就是說房住不炒將成為長期的調控政策。只要樓市的政策不突破房住不炒的底線,就算各地樓市調控政策放松,很多人也不會再繼續看漲房價。



    第二:我國總體住房資源已經過剩,供需關系正在發生轉變


    我國的總體住房資源過剩已經是不爭的事實,而目前樓市面臨的更大的困難是供大于求,不僅二手房掛牌量越來越高,新房庫存數量也越來越高。房子最終是給人居住的,房價也由供需關系來決定,如果房子沒有人買,就算房子的造價成本再高,也同樣賣不上價格。


    根據易居研究院公布的數據顯示,2021年我國商品房銷售額為18.7萬億元,銷售面積為18.3億平方米,也就是說,目前我國商品房庫存已經突破兩個18”。什么是兩個18”呢?這其實是樓市庫存的一些底線,很多專家表示,即商品房銷售金額超過18萬億元,銷售面積超過18億平米,意味著樓市發展已經達到頂點。按照這個理論來看,目前我國的樓市已經發展到了頂點,既然到了頂點,那么之后基本上只會走下坡路了。


    目前房企面臨的最大問題就是高庫存、房子賣不掉,資金鏈越來越緊張,這意味著房企現在最想快速賣房子回籠資金。因此,就算最近樓市調控政策放松,房企也會抓緊機會降價促銷賣房子回籠資金。對于投資客也同樣如此,既然政策給了機會,那么就要趁機會盡快賣掉手中多余的房子了。



    第三:人們的購房觀念正在轉變


    在筆者看來,過去幾個月人們購房觀念的轉變對樓市的影響最大,對此筆者有著切身的體會。僅僅幾個月,大部分人就已經開始不看好未來房價的走勢了,并且很多人都表示未來買房子只適合自己居住,房子不再適合投資。要知道,在2021年初很多人還看漲房價,認為是抄底樓市的好時候,這說明在2021年初人們還看漲房價,認為投資房子還能掙錢。


    而最近幾個月,就算各地不斷放松樓市調控政策,不斷有利好樓市的消息,但是大部分人并沒有跟風。相反的,現在人們開始理智思考未來樓市的發展,在房住不炒的大環境下,未來炒房客將慢慢退出樓市,住房資源過剩的現象將越來越嚴重。那么,在這種情況下,就算是人口持續不斷流入的一二線熱點城市,房價也很難再繼續大漲,最多是平穩上漲。而對于人口持續流失的三四線城市,這些城市的房價自然會慢慢回歸合理水平。



    總的來看,未來的樓市發展會越來越穩定,未來房價會逐漸偏向理性發展,剛需購房者沒有必要像過去房價大漲時期那樣背負過高的負債買房了。對于剛需購房者來說,在房價穩定的大環境下,如果經濟條件允許就可以買房,經濟條件不允許,晚幾年買房影響也不大。最后給大家提個醒,目前樓市調控政策放松是為了穩定樓市,在利好政策支持下,未來幾個月樓市大概率會迎來拋售潮,房價的走勢也將會超出很多人的想象:一個城市調控政策越放松,房價越會下跌,畢竟只有利好才能出貨!


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