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    比房產稅還猛?最高20%!三省試點,新規下兩類人要“難眠”了? ...

    新資訊網 2022-3-31 16:01 財經前瞻 1 0

    摘要:  根據北京商報報道,3月10日SOHO中國董事長潘石屹宣布,將以七折價格銷售3.2萬平米的京滬兩地優質物業,并明確表示“銷售所得將全部用于降負債,不會用做股票分紅”。對此,許多業內人士認為降負債的說法存在疑點,同 ...

    根據北京商報報道,310SOHO中國董事長潘石屹宣布,將以七折價格銷售3.2萬平米的京滬兩地優質物業,并明確表示銷售所得將全部用于降負債,不會用做股票分紅。對此,許多業內人士認為降負債的說法存在疑點,同策研究院資深分析師肖云祥認為:結合之前SOHO中國與黑石的收購事件,以及高瓴資本欲私有化SOHO的傳聞,持續加深市場對SOHO中國想退出市場的懷疑。


     


    不過,對于潘石屹來說,當前更為重要的問題在于該房源是否有人接盤的問題。潛在的買家一共有三類:第一類是個人投資者;第二類是部分企業,主要用于持有投資性房產或者自用;第三類是國內小型機構投資者,他們會運用杠桿去購買寫字樓。但問題在于,就當前的樓市現狀來說,這類三類人大概率不會入手這類房產。


    首先是對于個人投資者來說,當前樓市正處于下行趨勢,投資房產不再和過去一樣能夠盈利了,更有可能出現虧損甚至未來難以出手的問題,許多投資者都在拋售房產。其次是對于部分企業來說,過去持有投資性房產能夠帶來收入,但如今同樣需要面臨貶值的問題,如果是自用的話需求的規模有限。最后是運用杠桿購買寫字樓的小型機構投資者,根據相關機構發布的《2021年大中華區寫字樓供應》數據顯示,北京與上海寫字樓空置率分別為9.8%、9.9%,由此可見存在一定的空置情況,因此上述房產也不適合用于投資寫字樓。


     

    由此可見,當前的樓市也從側面反映出了在持續地調控下,正在逐漸回歸理性的現狀。正如獨立經濟學家馬光遠說的那樣:目前樓市已經形成了自98年房改以來首次形成的共識,那就是房價要走下坡路了,房地產的黃金時代已經過去,房子已經不再適合投資,2022年將成為房地產真正的新生元年,未來房價不漲、穩中有跌將成為常態。


    但即使如此,當前依舊有很多剛需不滿于當前樓市現狀,主要原因在于房價依舊居高不下,買房要面臨很大的壓力。根據諸葛找房統計數據顯示,2021年百城房價收入比為12.0,已經遠遠超過國際標準“3-6”的平均水平。7座城市房價收入比超過20.0,深圳、廈門、三亞房價收入比更是超過30.0,其中深圳以35.3的房價收入比位居榜首。由此可見對于這些人口集中流入的大城市來說,房價仍然處于十分高的水平,買房依舊面臨十分大的壓力。

     

     


    但問題在于,導致當前房價居高不下的原因并非住房數量供不應求,相反當前住房數量已經出現了明顯過剩的情況。根據西南財大公布的調研數據顯示,2017年我國城鎮住房空置率就已經超過了20%,空置房數量為6500萬套,有專家測算截至2021年整體空置房數量可能已經突破1億套。央行公布數據顯示,我國城鎮家庭住房持有率高達96%,且超過四成的城鎮家庭持有兩套及兩套以上的房產。


    正因如此,越來越多的無房剛需群體都在呼吁更加硬核的調控措施,也就是房產稅能夠落地。原因很簡單,一方面是從已經出臺房產稅的發達國家來看,的確起到了明顯消除樓市泡沫,讓房價加速回歸理性的效果。另一方面,國內許多專家學者也對于房產稅能夠起到調控房產的問題給出了肯定的答案。比如金融市長黃奇帆表示:一旦將房產稅率設置在3%以上,就無人敢炒房了。經濟學家馬光遠也認為,十四五期間是房產稅出臺的好時機。


     

    好消息是,種種跡象表明,百姓千呼萬喚的房產稅終于已經到了實質的推進階段了:去年5月,財政部會同四部門在北京召開了房地產稅改革試點工作座談會,并首次加入了試點”2字。1023日,高層會議通過部分地區開展房地產稅改革試點工作。那么最終落地是否會像專家預測的5年時間才能落地呢?答案是否定的。事實上,在房產稅落地之前,這個稅先來了,并且已經在3省作為試點:


    第一是河北省發布的個人出租住房個人所得稅征收管理有關事項的公告,要求個人出租、轉租住房不能提供憑證、不能準確計算房屋租賃成本費用的,在租金收入的5%-10%的幅度內核定應納稅所得額。同年12月,湖南省也發布新規,與河北省提出的要求一致。第三個省份是云南省,并且加大了調控力度:自2021年起,個人出租住房,減按10%的稅率征收個人所得稅;個人出租非住房,按20%的稅率征收個人所得稅。

     

     

    不難發現,相較于房產稅而言,房東稅調控力度更大,根據財經專家張學誕、金融專家黃奇帆的觀點,房產稅的起征點不宜太高,大致為1%~3%。為何在房產稅落地之前會先迎來房東稅呢?其底層邏輯也很好理解,正如上文提到的一樣,對于城市中的新市民、青年人來說,在房價的高壓下只能選擇租房作為過渡,因此也就導致了近些年租房市場規模不斷擴大,根據《2021中國城市租住生活藍皮書》數據顯示,2021年我國房屋租賃人口數量為2.3億。


    與此同時,對于當前國內許多炒房客囤房族來說,即使在樓市下行的周期依舊能夠做到有恃無恐本質上是因為以租養貸的方式,盡管房價上漲緩慢,但由于多套房租金能夠帶來一定的收入,因此并不會出現虧損。因此征收房東稅的主要目的就是為了增加多套房持有者的持房成本,并且隨著多余的房產拋售出去,也有利于消除泡沫、降低空置率。



    許多業內人士表示,未來房東稅或許很快將會全面落地,有3個原因:1、短短1年時間內有3個省份落地試點;2、能夠有效調控樓市,一定程度上降低空置率;3、作為房產稅的鋪墊,避免拋售潮的出現。不少租客擔心房東稅落地之后租金會上漲,這種擔憂顯然是多余的,當前許多熱點城市都在推出保障性住房,租金低、地段好,因此未來租房需求會持續減少,因此房東一旦擅自漲價,可能會面臨房子無法租出去的問題。


    由此可見,新規下有兩類人可能會睡不著了:


    第一類是以租養貸的囤房族。公開數據顯示,2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套,2022年將大力增加保障性租賃住房供給,以人口凈流入的大城市為重點,全年建設籌集保障性租賃住房240萬套。正如上文提到的一樣,為了保障租房群體的生活居住需求,許多城市都開始加大力度投入這些保障性房源。因此對于囤房族來說,未來租房需求會進一步減少,房子可能需要降價才能夠租出去。


    第二類是持有多套房的炒房客。事實上,房東稅同樣也是樓市調控的一環,其本質上也是增大了炒房客的持房成本,隨著房價漲幅不斷收縮,炒房利潤空間已經見底,換言之住房的金融屬性正在消除。因此對于多套房炒房客來說,繼續投資房產可能會面臨虧損的問題。與此同時,由于當前住房已經出現了明顯過剩,因此未來多余的房源可能還要面臨無人接盤的問題。


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