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    房價下跌27%才合理?央媒回應,新趨勢下,房子或“不得不降”? ...

    新資訊網 2022-3-30 15:54 財經前瞻 1 0

    摘要:  每月中旬,都是國家統計局公布上月房價的時間點,相較于其他機構而言,統計局公布的數據更加真實,且更具有參考意義。前不久,國家統計局公布了今年1-2月份全國房地產開發投資情況,數據顯示:全國商品房銷售面積157 ...

    每月中旬,都是國家統計局公布上月房價的時間點,相較于其他機構而言,統計局公布的數據更加真實,且更具有參考意義。前不久,國家統計局公布了今年1-2月份全國房地產開發投資情況,數據顯示:全國商品房銷售面積15703萬平方米,同比下降9.6%;商品房銷售額15459億元,下降19.3%。2月份全國住房景氣指數為96.93。今年前兩月全國商品房累計均價為9845/平方米,同比跌幅為10.7%。



    土地方面,數據顯示今年1-2月,房地產開發企業到位資金25143億元,同比下降17.7%。其中,國內貸款4105億元,同比下降21.1%;利用外資7億元,下降27.4%;自籌資金7757億元,下降6.2%;定金及預收款8027億元,下降27.0%;個人按揭貸款4124億元,下降16.9%。對此,易居研究院總監嚴躍進表示,地產開發投資增速位于5%以下的水平,屬于偏冷區間。土地購置數據非常蕭條,至少從歷史數據看,也是歷史低點。


    通過上述數據,我們能夠得出3個結論:首先是房價方面,隨著樓市持續不斷地調控下,當前房價正在逐漸回歸理性,自2021年下半年以來整體呈現下行趨勢,如今已經回落至2年以前的房價水平。其次是對于當前購房者來說,隨著樓市下行越來越多的購房者暫時擱置了購房計劃,在過去房價大漲的時候住房景氣指數基本上都超過了100。最后是對于開發商來說,過去隨意拍地建房的時期已經不復存在,現在已經開始大幅收縮建設規模。

    種種跡象表明,當前樓市正逐漸朝著理性的方向發展,相較于過去高層會議屢次強調的不以房地產作為短期刺激經濟的手段、穩房價、穩地價、穩預期的闡述,當前樓市正逐漸回歸良性循環。舉個簡單的例子,過去樓市調控往往都是限購、限售等方式來抑制房價大漲,但如今已經有23座城市通過發布限跌令的方式來防止房價大跌。



    但需要注意的是,目前房價依舊處于較高的水平是不爭的事實。根據諸葛找房數據顯示,2021年百城房價收入比為12.0,按照國際標準,合理的房價收入比為3.0-6.0,由此可見當前整體房價依舊偏高。特別是對于一些熱點城市來說,比如福州、杭州、北京、上海,房價收入比超過20.0,深圳、廈門、三亞房價收入比更是超過30.,一線城市2021年房價收入比為27.7,二線城市房價收入比為13.5,買房難度很大。


    與此同時,央媒也多次發文指出了當前房價過高的問題。比如新華社曾發文《樓市拐點隱現,房貸利率仍有上漲空間》,其中明確指出:當前時期,我國絕大多數城市房價都偏高,亟需調整。無獨有偶,央媒經濟日報在其文章《別讓高房價嚇跑大城市的年輕人》也直言不諱表示:一個城市房價太高,把年輕人都逼走了,建議采取措施控制房價,現在很多城市的高房價對年輕人不友好,亟需給樓市降溫。用8個字來總結央媒的觀點就是房價偏高,亟需調整。



    那么房價應該回落到什么水平才是合理的呢?對此金融專家朱云來給出了自己的看法:現在的房價應該下跌27%才是合理水平。按照國家統計局給出的數據,意味著整體房價應該回落至7580/㎡。那么該數據是如何算出來的呢?公開資料顯示當前我國城鎮家庭人均住房面積約為40㎡,也就意味著人均住房價值約為30萬元,統計局數據顯示2021年城鎮人均可支配收入為47412元,算出整體住房收入比為6.39,已經接近房價收入比的合理標準水平。


    隨著樓市大環境的改變,未來房價或不得不降,主要有三個方面的原因,首先是在樓市持續的調控下,住房的投機屬性在逐漸消除,正逐漸回歸居住屬性,換言之真正住房需求得以體現。根據央行公布的數據顯示,截至201912月,我國居民住房持有率已經超過96%,如今已經過去兩年時間,不難推斷出剩余的住房需求將會進一步減少。

    反觀住房供應,當前已經出現了明顯的過剩問題。易居研究院數據顯示,2021年狹義庫存小幅增至6.1億平,去化周期由202110月末的15.94個月上漲至16.96個月,顯著高于2020年同期水平,廣義庫存為36.56億米。按照每套房100平米來計算,相當于有3600萬套房等待銷售,足以滿足上億人的住房需求。根據基本經濟學原理,在供大于求的大趨勢下,商品的價格會下跌,而住房本質上也是一種商品。



    其次是對于房價下跌的底線問題,有兩位代表性的人物也透過底線,其一是融創董事長孫宏斌,孫宏斌在某次采訪中直言表示:房價調控的威力不可小覷,未來購房需求和房價都會出現逆轉。如果房價下跌超過30%,那我們(這里指房企)就都死了,而這一數據與上文專家提出的數據不謀而合。其二是潘石屹,潘石屹給出的底線更加低,認為一旦房價下跌超過20%,那么很多房企就會消失。

    最后是房產稅如今已經到了實質性推進階段。經過十多年的籌劃,如今百姓千呼萬喚的房產稅終于已經按下了加速鍵:2021511日,財政部會同四部門在北京召開了房地產稅改革試點工作座談會,首次加入了試點理念。1023日,高層會議通過部分地區開展房地產稅改革試點工作。房產稅的調控威力不容小覷,金融專家黃奇帆表示:一旦將稅率設置在3%左右,就無人敢炒房了。



    需要注意的是,上述提出的27%并不是針對所有城市,每個城市之間泡沫程度不一樣,因此下跌空間也會不同。比如隨著當前樓市持續不斷分化下,許多偏遠城市已經出現了人口持續流出的問題,由于住房需求的減少,整體房價也出現了連續陰跌的情況,因此對于這些城市來說房價并沒有那么大的回落空間。但對于當前許多熱點城市來說,比如四個一線城市,平均房價高達6.6萬元每平米,即使下跌27%也超過了5萬元每平米,因此回落空間會更高一些。

    正如央媒人民日報發文說的那樣:我們不能再走房地產拉動經濟發展的老路了,高房價問題亟待解決,數以萬計的普通市民,更迫切希望房地產能夠回歸居住本源,房價能回歸合理水平。只有房價真正回到了合理的水平,百姓買房難度降低后,整體的消費能力才會上漲,實體經濟邊緣化的問題也得以解決。


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